Trong thời gian qua, quy định mới của Nghị quyết 254/2025/QH15 về việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao sang đất ở đã được đề cập và phân tích khá nhiều.
Bên cạnh nội dung này, Nghị quyết 254 còn có nhiều quy định mới khác rất quan trọng, tác động trực tiếp đến người sử dụng đất, nhưng chưa được chú ý đúng mức. Dưới đây là một số điểm mới đáng lưu ý.
1. Có thể thu hồi phần đất còn lại nếu đã thỏa thuận được trên 75%
Theo điểm b khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15, đối với các dự án thực hiện thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất:
•Nếu đã hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận (kể cả thời gian gia hạn);
•Và đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất,
thì Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có thể xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư.
👉 Quy định này có ý nghĩa lớn trong việc tháo gỡ tình trạng “kẹt dự án” do chỉ còn một số ít hộ dân chưa thỏa thuận được.
2. Giá đất bồi thường, tái định cư được tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh
Khoản 6 Điều 3 Nghị quyết 254 quy định:
•Giá đất để tính tiền bồi thường về đất;
•Và giá đất để tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất do địa phương ban hành theo Nghị quyết này.
👉 Quy định này giúp cách tính giá đất rõ ràng, thống nhất, hạn chế tình trạng áp dụng nhiều phương pháp khác nhau, gây khó khăn cho người bị thu hồi đất.
3. Không phải trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trong một số trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất
Theo khoản 3 Điều 4 Nghị quyết 254:
Người có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác mà không phải trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận.
👉 Đây là điểm mới đáng chú ý, giúp rút ngắn quy trình, giảm thủ tục hành chính, nhất là đối với các dự án đã đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định.
4. Đăng ký thế chấp không cần xác nhận trên Giấy chứng nhận
Theo điểm b khoản 2 Điều 11, đối với trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai:
•Việc đăng ký thế chấp chỉ cần cập nhật biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai;
•Không phải xác nhận nội dung thế chấp trên Giấy chứng nhận đã cấp.
👉 Quy định này tạo thuận lợi hơn cho người dân, tổ chức khi giao dịch bảo đảm, đặc biệt trong hoạt động vay vốn ngân hàng.
5. Nhiều điểm mới quan trọng về tách thửa, hợp thửa đất
Khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254 quy định nhiều nội dung rất thực tế, trong đó đáng chú ý:
•Khi tách thửa, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được đất liền kề đồng ý cho đi qua;
•Nếu người sử dụng đất dành một phần diện tích đất ở để làm lối đi, thì không bắt buộc phải chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích làm lối đi đó;
•Chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất không bắt buộc phải tách thửa;
•Có thể hợp thửa đất khác mục đích sử dụng, khác hình thức trả tiền, khác thời hạn sử dụng;
•Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà không đủ điều kiện tách thửa thì không thực hiện tách thửa, trừ bản án có hiệu lực trước ngày 01/8/2024;
•Hồ sơ tách thửa, hợp thửa đã nộp trước ngày Nghị quyết có hiệu lực nhưng chưa giải quyết thì được áp dụng theo quy định mới.
👉 Đây là nhóm quy định rất sát thực tế, tháo gỡ nhiều vướng mắc tồn tại lâu nay trong thủ tục tách thửa, hợp thửa đất.
Nghị quyết này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2026.
CÔNG TY LUẬT DÂN Ý
