(Áp dụng từ ngày 01/01/2026 – người dân đã nộp tiền vẫn có thể được tính lại và hoàn trả)
Ngày 11/12/2025, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số 254/2025/QH15 quy định một số cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Một trong những nội dung được người dân đặc biệt quan tâm là quy định mới về tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở, theo đó số tiền phải nộp có thể giảm đáng kể, chỉ còn 30% hoặc 50% phần chênh lệch trong nhiều trường hợp.
1. Trường hợp nào được áp dụng mức thu mới?
Theo điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15, mức thu tiền sử dụng đất mới được áp dụng đối với các trường hợp phổ biến sau:
– Đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở, được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất, nay chuyển mục đích sang đất ở;
– Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở, nhưng người sử dụng đất đã tách ra để chuyển quyền sử dụng đất;
– Đất do đơn vị đo đạc tự tách thửa khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01/7/2014, nay chuyển mục đích sang đất ở.
Đây là các trường hợp tồn tại rất phổ biến tại khu dân cư lâu năm, đất ở xen kẽ đất vườn, ao, nhưng trước đây cách tính tiền sử dụng đất còn nhiều bất cập.
2. Tiền sử dụng đất được tính như thế nào?
Nghị quyết quy định cách tính tiền sử dụng đất theo tỷ lệ phần trăm chênh lệch, chia theo từng mức diện tích cụ thể:
– 30% chênh lệch đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở tại địa phương;
– 50% chênh lệch đối với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức giao đất ở;
– 100% chênh lệch đối với diện tích vượt hạn mức và vượt quá 01 lần hạn mức giao đất ở.
Trong đó, chênh lệch được hiểu là chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp, tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Mức thu này chỉ được áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất.
3. Đã nộp tiền rồi có được tính lại không?
Câu trả lời là có, và đây là điểm rất có lợi cho người dân.
Theo điểm b khoản 10 Điều 4 Nghị quyết:
– Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế, thì được quyền đề nghị cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất theo quy định mới;
– Nếu số tiền tính lại thấp hơn số tiền đã nộp, người sử dụng đất sẽ được Nhà nước:
– Trừ vào nghĩa vụ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất còn phải nộp;
– Trường hợp không còn nghĩa vụ về đất đai thì trừ vào nghĩa vụ tài chính khác;
– Nếu không còn nghĩa vụ tài chính nào thì được hoàn trả bằng tiền theo quy định.
Quy định này bảo đảm quyền lợi thực chất cho người dân, kể cả những trường hợp đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính trước đó.
4. Thời điểm có hiệu lực của Nghị quyết – cần đặc biệt lưu ý
Theo Điều 13 Nghị quyết 254/2025/QH15, Nghị quyết này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2026.
Tuy nhiên, Nghị quyết có quy định chuyển tiếp đối với các trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ ngày 01/8/2024 đến trước ngày Nghị quyết có hiệu lực, nhằm bảo đảm quyền lợi cho người sử dụng đất trong giai đoạn chuyển tiếp chính sách.
Theo khoản 11 Điều 4, Chính phủ sẽ ban hành văn bản hướng dẫn chi tiết để thống nhất cách thực hiện trên toàn quốc. Đây là cơ sở để các địa phương áp dụng đồng bộ, tránh cách hiểu và cách tính khác nhau.
Có thể thấy, quy định mới tại Nghị quyết 254/2025/QH15 đã giảm đáng kể gánh nặng tài chính cho người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở, với mức thu chỉ còn 30% hoặc 50% chênh lệch trong nhiều trường hợp.
Người dân đang hoặc đã thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nên rà soát lại hồ sơ, nghĩa vụ tài chính đã nộp, để kịp thời đề nghị áp dụng quy định mới, tránh thiệt thòi về quyền lợi.
CÔNG TY LUẬT DÂN Ý
