Thời gian qua một số khách hàng đến tư vấn tại Công ty Luật Dân Ý phản ánh bị người khác chiếm giữ trái pháp luật giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Tuy nhiên, yêu cầu khởi kiện của họ không được Tòa án thụ lý. Với lý do: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là giấy tờ có giá, không phải là tài sản nên không có quyền khởi kiện. Nhằm trao đổi, làm rõ hơn các quy định của pháp luật hiện nay liên quan đến vấn đề này. Công ty Luật Dân Ý trân trọng đăng tải bài viết “Có quyền khởi kiện đòi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị người khác chiếm giữ trái pháp luật hay không” của tác giả Đặng Thanh Hải – Công ty Luật Dân Ý*. Hy vọng sẽ nhận được sự đóng góp nhiều ý kiến chân thành từ bạn đọc.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là loại giấy tờ vô cùng quan trọng đối với người sử dụng đất. Là một trong những điều kiện quan trọng để thực hiện các quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Thực tế không ít tình huống Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị chiếm giữ trái pháp luật. Người sử dụng đất hợp pháp hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thể thực hiện các quyền của mình đối với thửa đất nhận chuyển nhượng vì không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giải pháp pháp lý được lựa chọn duy nhất là khởi kiện tại Tòa án để yêu cầu người chiếm giữ trái pháp luật trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Bộ luật Tố tụng dân sự chưa quy định rõ tranh chấp này có thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án hay không. Vì vậy, thực tiễn cách vận dụng giữa các Tòa án cũng có sự khác nhau.
Đâu là lý do gây nên vướng mắc trên. Bài viết này xin được nêu một số nguyên nhân theo nhận định cá nhân. Với mong muốn hoàn thiện quy định pháp luật tố tụng dân sự liên quan đến thẩm quyền của Tòa án đối với tranh chấp yêu cầu trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đang diễn ra tương đối phổ biến hiện nay.
Theo khoản 16, Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”; khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 quy định ” Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất“
Khoản 1, Điều 3 Luật Tố tụng hành chính năm 2015 quy định “Quyết định hành chính là văn bản do cơ quan hành chính nhà nước, cơ quan, tổ chức được giao thực hiện quản lý hành chính nhà nước ban hành hoặc người có thẩm quyền trong cơ quan, tổ chức đó ban hành quyết định về vấn đề cụ thể trong hoạt động quản lý hành chính được áp dụng một lần đối với một hoặc một số đối tượng cụ thể“.
Như vậy, Luật Đất đai nhìn nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của một chủ thể. Ở góc độ Luật Hành chính thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được xem như quyết định hành chính, và là đối tượng khởi kiện nếu thỏa mãn quy định khoản 2, Điều 3 Luật Tố tụng hành chính năm 2015[1].
Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 tại Điều 105, quy định: tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tại khoản 8 Điều 6 của Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam năm 2010 quy định giấy tờ có giá là “bằng chứng xác nhận nghĩa vụ trả nợ giữa tổ chức phát hành giấy tờ có giá với người sở hữu giấy tờ có giá trong một thời hạn nhất định, điều kiện trả lãi và các điều kiện khác“. Điều 115 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác“.
Đối chiếu các quy định nêu trên thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Vấn đề còn lại là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có phải là vật theo pháp luật dân sự không? Nếu là vật thì khi có yêu cầu khởi kiện đòi lại vật đã bị chiếm giữ trái pháp luật, Tòa án phải xem xét thụ lý theo quy định trong Bộ luật Tố tụng dân sự. Ngược lại, trường hợp không được xem là vật thì Tòa án có thụ lý giải quyết hay không? nếu thụ lý giải quyết thì căn cứ quy định nào?
Vấn đề này, hiện nay chưa có văn bản nào quy định hay hướng dẫn rõ ràng. Nên các Tòa án chưa thống nhất khi xem xét thụ lý vụ việc dân sự loại tranh chấp “đòi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất“.
Thực tiễn công tác xét xử, Tòa án nhân dân Tối cao có 02 văn bản hướng dẫn vận dụng cho tình huống này, giúp các Tòa án bước đầu có căn cứ xem xét thụ lý yêu cầu khởi kiện của các tổ chức, cá nhân trong bối cảnh phát sinh các quan hệ pháp luật về tranh chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày càng đa dạng, phức tạp.
Trước hết là Công văn số 141/TANDTC-KHXX ngày 21/9/2011 của TAND Tối cao về thẩm quyền giải quyết các yêu cầu trả lại giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.
Mặc dù, tại mục 2 Công văn số 141/TANDTC-KHXX ngày 21/9/2011 của TAND Tối cao hướng dẫn các Tòa án không thụ lý giải quyết các yêu cầu khởi kiện trả lại giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản do người khác đang chiếm giữ (trong đó có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Tuy nhiên, dường như các Tòa án vẫn chưa nhất quán trong thực tiễn giải quyết, có trường hợp Tòa án không thụ lý yêu cầu khởi kiện theo hướng dẫn của TAND Tối cao nhưng cũng có Tòa án thụ lý yêu cầu khởi kiện trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nghĩa là khác với quan điểm của Công văn số 141/TANDTC-KHXX ngày 21/9/2011).
Vậy đâu là lý do? vì Bộ Luật Tố tụng dân sự chưa quy định cụ thể hay nội dung hướng dẫn tại Công văn số 141/TANDTC-KHXX ngày 21/9/2011 còn vướng mắc so với yêu cầu thực tiễn nên các Tòa án chưa thống nhất cách xử lý?
Theo tác giả, bao gồm cả 02 lý do nêu trên. Trước hết, nghiên cứu Bộ Luật Tố tụng dân sự năm 2004 (thời điểm ban hành Công văn số 141/TANDTC-KHXX ngày 21/9/2011) và Bộ Luật Tố tụng dân sự năm 2015 đều nhận thấy có xuất hiện quy định các tranh chấp khác về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án[2]. Đây là cách thức tư duy truyền thống của nhà làm luật, khi không dự liệu được tình huống cụ thể, lúc này nhà làm luật sẽ đưa ra quy định chung bao quát nhất bằng cụm từ “ các tranh chấp khác” để làm căn cứ thụ lý giải quyết các vụ việc phát sinh.
Tuy nhiên, hiểu thế nào là tranh chấp khác thì hiện nay vẫn còn đang bỏ ngỏ trong hoạt động ban hành văn bản pháp luật. Chính vì vậy, dễ dẫn đến cách hiểu và áp dụng khác nhau.
Để khắc phục điểm hở này, Bộ Luật Tố tụng dân sự năm 2015 đưa thêm nguyên tắc mới, đó là ” Tòa án không được từ chối giải quyết vụ việc dân sự vì lý do chưa có điều luật để áp dụng[3]“. Nguyên tắc này được xem là rất quan trọng với mục đích đảm bảo quyền khởi kiện của các cá nhân, tổ chức đối với các vụ việc dân sự mà Bộ luật tố tụng dân sự chưa dự liệu trường hợp cụ thể. Theo đó, bất kỳ một yêu cầu dân sự nào không trái pháp luật, trái đạo đức xã hội đều phải được Tòa án xem xét giải quyết kịp thời. Tòa án không thể viện dẫn không thuộc trường hợp “tranh chấp khác” để từ chối giải quyết yêu cầu khởi kiện. Đây là nguyên tắc mới, bước tiến mới của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 so với Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004[4].
Tình huống khởi kiện yêu cầu trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một ví dụ có thể áp dụng quy định “các tranh chấp khác về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án” để Tòa án thụ lý giải quyết theo đúng nguyên tắc nêu trên.
Mặc dù, thời điểm ban hành Công văn số 141/TANDTC-KHXX thì Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004 đang có hiệu lực, nhưng Bộ luật này không quy định nguyên tắc “Tòa án không được từ chối giải quyết vụ việc dân sự vì lý do chưa có điều luật để áp dụng“ nên không thể buộc Tòa án thụ lý giải quyết nếu như Tòa cho rằng đây không phải là tranh chấp khác về dân sự.
Tuy nhiên, nội dung hướng dẫn trong Công văn số 141/TANDTC-KHXX cũng chưa phù hợp ở 2 khía cạnh: (i) tại mục 2 của Công văn có nêu ” Theo các quy định trên đây thì các giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy đăng ký xe mô tô, xe máy; Giấy đăng ký xe ô tô…) không phải là “giấy tờ có giá” quy định tại Điều 163 của Bộ luật dân sự năm 2005; do đó, nếu có yêu cầu Tòa án giải quyết buộc người chiếm giữ trả lại các giấy tờ này thì Tòa án không thụ lý giải quyết“. Nội dung này được hiểu vì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là giấy tờ có giá nên Tòa án không thụ lý giải quyết.
Cách suy luận này chưa phù hợp với quy định trong Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004, vì Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004 quy định nhiều trường hợp khác nhau làm căn cứ thụ lý vụ việc dân sự chứ không phải chỉ xem xét thụ lý về yêu cầu liên quan sở hữu tài sản (giấy tờ có giá là một loại tài sản theo Bộ luật dân sự). Trong khi đó, có thể vận dụng đưa vào trường hợp “các tranh chấp dân sự khác” để xem yêu cầu đòi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án vì đây là một khái niệm mở, chưa xác định cụ thể loại tranh chấp nào.
(ii) Xét khía cạnh tư duy thực tiễn, khi người sử dụng đất hợp pháp bị người khác chiếm giữ trái pháp luật giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mình, nhưng không được Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện đòi lại đã gây thiệt hại cho chủ sở hữu, sử dụng đất. Vì đây là giấy tờ làm căn cứ để thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Không có giấy tờ này đồng nghĩa việc chủ sử dụng đất không thực hiện được quyền sử dụng đất của họ một cách hợp pháp. Vậy cơ quan nào sẽ giúp họ đòi lại giấy chứng nhận. Mặc dù, Công văn số 141/TANDTC-KHXX cũng đưa ra hướng giải quyết “Tòa án phải hướng dẫn cho người khởi kiện có thể yêu cầu cơ quan chức năng giải quyết theo thẩm quyền buộc người chiếm giữ bất hợp pháp giấy tờ nêu trên phải trả lại cho chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp đối với loại giấy tờ đó[5]“.
Quy định này nhằm phần nào làm thỏa mãn tạm thời suy nghĩ của người khởi kiện ở chỗ “Tuy không được Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện nhưng người dân cũng có thể được cơ quan nhà nước khác giải quyết yêu cầu chính đáng của mình, đó là đòi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất“. Tuy nhiên, cơ quan chức năng nào có thẩm quyền giải quyết buộc người chiếm giữ bất hợp pháp trả lại cho chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp phápgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại chưa được xác định rõ. Từ đó gây lúng túng nhất định cho chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất “không biết liên hệ cơ quan nào để được giải quyết yêu cầu của mình“. Thực tế, căn cứ theo các quy định pháp luật, ngoài Tòa án có thẩm quyền yêu cầu trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì không còn cơ quan nào khác có được thẩm quyền này. Các cơ quan nhà nước (Ủy ban nhân dân cấp huyện, UBND cấp tỉnh) chỉ có thẩm quyền thực hiện các thủ tục cấp mới, cấp đổi hoặc cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứ không được quyền yêu cầu buộc người chiếm giữ bất hợp pháp giấy chứng nhận phải trả lại cho chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp.
Để giải quyết những bất cập nêu trên, TAND Tối cao tiếp tục có Hướng dẫn số 02/TANDTC-PC ngày 02/8/2021 về giải đáp một số vướng mắc trong xét xử. Trong đó, nêu cách xử lý: “nếu có yêu cầu Tòa án giải quyết buộc người chiếm giữ trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chấm dứt hành vi cản trở thực hiện quyền của người sử dụng đất thì Tòa án nhân dân sẽ thụ lý giải quyết theo quy định tại khoản 2 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự“[6].
Với quy định này đã mở ra hướng tư duy pháp lý mới phù hợp hơn, giải quyết được yêu cầu thực tiễn đặt ra là mặc dù giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là giấy tờ có giá, không phải là tài sản mà chỉ là một chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất[7] nếu xét dưới góc độ Luật Dân sự, Luật Đất đai; hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quyết định hành chính[8] dưới góc độ Luật Tố tụng hành chính. Nhưng nó vẫn là vật không thể thiếu để người sử dụng đất có thể thực hiện các quyền của mình theo quy định pháp luật (chẳng hạn muốn thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho, cầm cố, thế chấp quyền sử dụng đất thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024; khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013[9]).
Do đó, Tòa án phải thụ lý giải quyết yêu cầu đòi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới đảm bảo phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và Bộ Luật Tố tụng dân sự năm 2015. Đó là: Tòa án không được từ chối giải quyết vụ việc dân sự vì lý do chưa có điều luật để áp dụng (khoản 2 Điều 4 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015) và “Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.” (Điều 164 của Bộ luật Dân sự năm 2015).
Tuy nhiên, Hướng dẫn số 02/TANDTC-PC ngày 02/8/2021 vẫn còn 02 vấn đề đặt ra cần giải quyết:
(i) Văn bản số 02/TANDTC-PC hướng dẫn nội dung Tòa án thụ lý yêu cầu khởi kiện buộc người chiếm giữ trái pháp luật trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản theo quy định tại khoản 2 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
Khoản 2 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định: Tranh chấp về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản là tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
Như vậy, Văn bản số 02/TANDTC-PC xem khởi kiện buộc người chiếm giữ trái pháp luật trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản được xem là tranh chấp về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản. Nên có thể dẫn đến cách hiểu: (a) giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng được xem là tài sản hoặc (b) tranh chấp về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tranh chấp quyền khác đối với tài sản. Vì tranh chấp về giấy chứng nhận được áp dụng theo căn cứ về Tranh chấp về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản.
Nếu hiểu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng được xem là tài sản thì chỉ có thể là vật (là một loại tài sản quy định trong Bộ luật dân sự năm 2015) . Vì như trình bày trên thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là giấy tờ có giá, không phải là tiền và không phải là quyền tài sản. Tuy nhiên, hiện cũng chưa có văn bản nào hướng dẫn hay giải thích giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có được xem là vật, là 01 loại tài sản được tham gia giao dịch dân sự hay không?
Nếu hiểu tranh chấp về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tranh chấp quyền khác đối với tài sản. Vậy quyền khác ở đây là quyền gì? Theo quy định Điều 159 Bộ Luật dân sự năm 2015 “Quyền khác đối với tài sản là quyền của chủ thể trực tiếp nắm giữ, chi phối tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác. Quyền khác đối với tài sản bao gồm:
– Quyền đối với bất động sản liền kề;
– Quyền hưởng dụng;
– Quyền bề mặt”.
(ii) Đây không phải là văn bản quy phạm pháp luật nên có thể không có giá trị bắt buộc áp dụng có tính ổn định lâu dài, dẫn đến khả năng mâu thuẫn trong việc áp dụng để giải quyết vụ việc là hoàn toàn có thể xảy ra. Nhất là các vụ việc phức tạp, liên quan đến nhiều người, giá trị quyền sử dụng đất lớn hay tồn tại nhiều quan hệ pháp luật khác có liên quan từ yêu cầu khởi kiện đòi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này.
Kiến nghị hướng hoàn thiện
Như phân tích trên, thì hiện nay quy định về thụ lý yêu cầu khởi kiện buộc người chiếm giữ bất hợp pháp trả lại cho chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp phápgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất tuy được TAND Tối cao hướng dẫn tại Công văn số 141/TANDTC-KHXX ngày 21/9/2011 và Hướng dẫn số 02/TANDTC-PC ngày 02/8/2021 về giải đáp một số vướng mắc trong xét xử. Tuy nhiên, để đảm bảo việc áp dụng thống nhất quy định này trong thực tiễn xét xử, đáp ứng yêu cầu công tác cải cách tư pháp trong thời gian đến. Kiến nghị cần hoàn thiện quy định này như sau:
1- Xác định rõ căn cứ Điều luật trong Bộ luật tố tụng dân sự để Tòa án thụ lý yêu cầu khởi kiện buộc người chiếm giữ bất hợp pháp trả lại cho chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp phápgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đúng với bản chất sự việc theo hướng áp dụng khoản 14 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, xem yêu cầu này thuộc ” Các tranh chấp khác về dân sự“.
2- Cần sớm ban hành văn bản quy phạm pháp luật của Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn nội dung thụ lý yêu cầu khởi kiện buộc người chiếm giữ bất hợp pháp trả lại cho chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp phápgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để đảm bảo tính ổn định, thống nhất trong việc áp dụng pháp luật của Tòa án.
(*) Ths Luật học Đặng Thanh Hải – Công ty Luật Dân Ý.
[1] Quyết định hành chính bị kiện là quyết định quy định tại khoản 1 Điều nàymà quyết định đó làm phát sinh, thay đổi, hạn chế, chấm dứt quyền, lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân hoặc có nội dung làm phát sinh nghĩa vụ, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân.
[2] Khoản 9 Điều 25, Bộ Luật Tố tụng dân sự năm 2004 và khoản 14 Điều 26 Bộ Luật Tố tụng dân sự năm 2015
[3] Khoản 2 Điều 4 Bộ Luật Tố tụng dân sự năm 2015.
[4]Bộ Luật Tố tụng dân sự năm 2004 không quy định nguyên tắc này , tuy nhiên Bộ Luật Tố tụng dân sự năm 2015 đã quy định rõ tại khoản 2 Điều 4.
[5] Điểm c, mục 3 của Công văn số 141/TANDTC-KHXX ngày 21/9/2011
[6] Mục 2, phần IV Hướng dẫn số 02/TANDTC-PC ngày 02/8/2021 của TAND Tối cao về giải đáp một số vướng mắc trong xét xử
[7]khoản 21, Điều 3 Luật Đất đai năm 2024; khoản 16, Điều 3, Luật Đât đai năm 2013
[8] Mục 1, phần I Hướng dẫn số 02/TANDTC-PC ngày 02/8/2021 của TAND Tối cao một số quy định về tố tụng hành chính, tố tụng dân sự.
[9] Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận
